Nemovitosti jsou aktivem, jež se rychle zotaví i po krizi

Měli loni Češi výrazný zájem o nemovitostní fondy?
Podle statistiky Asociace pro kapitálový trh přiteklo v roce 2018 do českých nemovitostních fondů okolo šesti miliard korun. Údaj ale zahrnuje pouze fondy, které jsou členy asociace. Pokud započteme i ostatní, odhaduji v případě retailových fondů celkovou investovanou částku zhruba na 10 miliard korun. Velký nárůst určitě zaznamenaly i fondy kvalifikovaných investorů, tam ale chybí souhrnné statistiky.

Bylo to v předchozích letech stejné nebo podobné?
Od roku 2015 je nárůst přílivu peněz investorů do nemovitostních fondů dramatický. Rok předtím byl přírůstek jen okolo jedné miliardy. Ale pořád je zde prostor pro to, aby fondy rostly ještě rychleji, a myslím, že je tu stále prostor i pro nové. V Česku připadá na nemovitostní fondy sedm procent z celkového objemu peněz investovaného do všech podílových fondů. Když se podíváme do Německa nebo do USA, tam je alokace mezi 10 a 15 procenty.

Co je důvodem rozmachu?
Šlo o souhru více okolností. Nejvýznamnější bylo to, že přestaly vynášet dluhopisy, fondy peněžního trhu a vklady u bank. Na trhu neexistovala alternativní možnost, kam relativně bezpečně uložit peníze za slušný výnos. A akcie jsou přece jen rizikovější aktivum. Nemovitostní fondy představují investici se zajímavým výnosem a přiměřenou mírou rizika.

Jak velký podíl mají mít nemovitostní fondy v portfoliu investora?
Hodně to záleží na rizikovém profilu investora a na plánované délce investice. Nemovitostní fondy doporučujeme u těch, jejichž horizont je alespoň pětiletý. Kratší doba, například jen jeden rok, není vhodná a může způsobit špatnou náladu jak investorovi, tak fondu. Důvodem je, že fond kupuje aktiva jako dlouhodobou investici. Osobně bych se držel popsaného německého modelu.

Jsou mezi fondy rozdíly?
Zásadně se liší fondy určené drobným investorům od fondů kvalifikovaných investorů, a to mírou rizika. Retailové fondy jsou hodně regulované, takže mají možnost nakupovat jen hotové, již pronajaté nemovitosti. Fondy kvalifikovaných investorů mají širší možnosti – mohou se věnovat třeba developmentu a nakupovat rizikovější spekulativní nemovitosti. Rozdíly najdeme i mezi jednotlivými retailovými fondy. Záleží, jakou zvolí strategii: zda investuje pouze do nejkvalitnějších nemovitostí v prémiových lokalitách, nebo chce dosahovat vyššího výnosu a rozhodne se nakupovat rizikovější, a tedy i výnosnější nemovitosti v regionech.

Ceny nemovitostí v posledních letech rostly. Mají ještě kam?
Pokud vezmeme cenu vyjádřenou výnosem z nemovitosti, domnívám se, že výnosy již klesat nebudou. To znamená, že cena neporoste. (Při rostoucí ceně nemovitosti a nezměněné ceně nájmu se výnos snižuje – pozn. red.). Dostali jsme se na čísla, o kterých se nám před 10 lety ani nesnilo, a byla charakteristická spíše pro Londýn než pro Prahu. Na druhou stranu situace je jiná v tom, že eurové úrokové sazby jsou záporné a ty korunové jsou rovněž velice nízko – financování nemovitostí je tak dnes velice levné. Nedomnívám se, že ceny nemovitostí ještě porostou, ale výnosy fondu jsou založeny především na výnosech z nájmů a i při dnešních cenách mohou fondy investorům zajistit výnos někde mezi čtyřmi a šesti procenty ročně.

Zpomaluje ekonomický růst, občas zazní i varování před příchodem recese. Může se to projevit negativně na cenách nemovitostí a kondici fondů?
O známkách zpomalování se hovoří už minimálně dva roky. Dopad na ceny nemovitostí by záležel na hloubce zhoršení vývoje ekonomiky. Obecně platí, že kvalitnější nemovitosti jsou postiženy méně. Nejodolnější jsou retailová centra, protože lidé musí nakupovat i v krizi. Nejvíce by naopak byla ohrožena logistika, pokud by došlo ke zpomalování průmyslové výroby. Z mých zkušeností ale vyplývá, že nemovitosti jsou aktivem, které má velice krátkou dobu zotavení. I propady bývají méně prudké než třeba na akciových trzích. Následný nárůst cen potom obvykle bývá poměrně rychlý. Je to dáno tím, že se jedná o hmatatelné aktivum, a navíc jsme zatím nevymysleli lepší způsob kde pracovat a bydlet než v nemovitostech.

Existují fondy, které investují do nájemního bydlení?
Existují, ale ne v Česku. U nás není trh s nájemním bydlením příliš vyvinutý. Pro velké fondy je zde problém koupit vhodné nemovitosti. Fondy by musely nakoupit portfolio o velikosti třeba 500 nebo 600 pronajatých bytů. Takových portfolií u nás existují nižší jednotky, nejsou ale na prodej. Navíc je u nás výnos z rezidenčních nemovitostí nižší než u komerčních budov. Ale třeba v Rakousku nebo v Německu jsou investice velkých institucí či fondů do rezidenčních nemovitostí běžné.

Zdroj: Hospodářské noviny